2026年2月，上海在浦东、静安、徐汇三区启动收购二手住房用作保租房的试点。 截至7月25日，三个试点区累计完成551套二手住房收购，16户居民完成置换并购入新房。 5月起，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五个区也相继启动收购。
浦东塘桥的一户居民，把不到33平方米的旧房以158万元卖给区属国企，随后在三林购入一套103平方米的新房。 老房子转为保租房，一家人住进了更宽敞的房子。
这两笔交易背后，是同一件事：国企下场，按市场价收老房子，给你房票去买新房，收上来的房子改成保租房。
听起来像是老破小的"救命稻草"。 但它不是。
静安区房管局把收购标准讲得很明白：建筑面积70平方米以下、总价400万元以下，原则上位于轨道交通站点周边3公里范围内，靠近产业园区及核心商圈，产权清晰。
浦东的要求更具体一些：2000年以前建成、单套70平方米以下、总价400万元以内，优先收轨道沿线、靠近产业园的小户型。
房子得小，70平以内
总价得低，400万以内
位置得方便，离地铁不超过3公里
产权得干净，不能有纠纷、抵押、违建
最好是1990、2000年代建的老小区
大面积、高总价、远郊、产权有瑕疵的房子，不在收购范围内。
施先生的房子为什么能被收？ 静安区宝山路核心地段，40平方米，15层电梯房，周边交通便利、配套成熟——完美契合收购画像。
不是。
施先生那套40平方米的老房，评估价220万元。 这个价格是他原本心理预期的210万到250万之间，是市场价水平，不是高价兜底。
定价走的是"双评估"流程：区保障房公司委托专业机构评估，区房管局也会参考同地段近期成交价。 两个评估结果对照，形成收购指导价区间，在区间内协商。
浦东塘桥那套33平方米的房子卖了158万元，单价大概4.8万/平。 这也是浦东内环周边的正常市场价。
钱不是直接打给业主的。 业主拿到的是一张"房票"——专项用于购房的凭证，资金放在监管账户里。 中国建设银行在各区承担资金监管角色，保障交易安全。
同样是房票，三个试点区的玩法有差别。
静安：房票只能在静安区内买新建商品房。 施先生买的"誉静安"就在静安。 5户完成置换的家庭，全部选购了区内新建商品房，购房总金额突破5000万元。
浦东：优先鼓励"卖旧+买新"绑定，要求业主有在浦东购买新房的意向，旧房款打入监管账户定向付至开发商。
徐汇：房票全市通用，新房二手房都可以买，有效期一年。 徐汇收房速度也最快——截至5月21日，三区累计收购523套，其中徐汇458套，占了87.6%。
也就是说，如果你在徐汇有套符合条件的老房子，卖掉之后可以拿着房票去上海任何区买任何房子，自由度最高。
适合的人：
挂牌半年没人看、急于变现置换的业主。 尤其是那种"老破小、无电梯顶楼"的房子，流通慢，中介带看寥寥无几，每个月还要交物业费、还房贷。
有真实改善需求的家庭。 施先生有两个孩子，40平方米确实住不下，换到112平方米的三房，居住质量直接跃升。
房子本身符合"小户型、低总价、好区位、产权清晰"硬条件的业主。
不适合的人：
想靠这个卖高价的人。 国企不是慈善机构，评估价就是市场价，不会给你溢价。
房子面积大、总价高、远郊、产权有纠纷的业主。 这些房子本来就不在收购范围内。
不想绑定置换、只想拿现金的人。 目前三区都要求"收旧"和"换新"有一定程度的绑定，房票不是现金。
直接原因是中心城区保租房不够。
"十四五"以来，上海筹措保租房47.7万套，超额完成任务。 但八成保租房位于中环以外，市中心占比不高。 而近年来"科创回归都市"趋势明显，徐汇滨江、陆家嘴、塘桥这些中心城区形成了大量新兴产业集聚区，年轻上班族有就近居住的需求，供需矛盾突出。
收二手房改保租房，是在中心城区灵活填补保租房供应缺口的一种方式。
另一个作用是打通"卖旧买新"的堵点。 老破小卖不掉，置换链条就断在那里。 国企按市场价收房，业主拿着房票去买新房，开发商去化了库存，保租房增加了供给，业主改善了居住——三方各取所需。
上海市房管局给出的官方渠道有两个：
拨打962269，上海市房地产交易中心热线，接受政策咨询和需求转接。
或者直接去所在区的保障房公司常态化受理窗口，现场有专人接待。 工作人员也会走进小区、新房售楼处开展政策宣讲，主动摸排有置换意愿的居民。
操作流程大致是七步：居民提出收购申请 → 政府引导国企兜底 → 评估旧房价值 → 签订收购协议 → 发放房票 → 选购房源 → 完成置换入住。
施先生从提交申请到完成签约，用了一个多月。
在申请之前，先拿把尺子量量自己的房子：70平以下？ 400万以内？ 离地铁3公里内？ 产权清晰？ 四个条件至少得占三个，否则工作人员可能直接告诉你"不符合条件"。
浦东一位业主把33平方米的旧房卖掉之后，搬进了103平方米的新家。 从不到33平到103平，这家人的居住空间翻了三倍多。 而那套33平的老房子，会被改造，会成为某个在陆家嘴上班的年轻人的租住之所。
房子还是那栋房子，只是住的人换了，住的尺度也换了。
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